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LMP et LMNP



LMP et LMNP

Loueur en meublé professionnel et Loueur en meublé non professionnel
La location meublée est sur le plan juridique une activité civile et sur le plan fiscal une activité commerciale.

Les loueurs en meublé ne sont donc pas des commerçants au sens juridique mais au sens fiscal ils sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) comme le serait un commerçant.

Les contribuables qui de par leur activité ne peuvent pas exercer de profession commerciale (fonctionnaires, médecins, notaires, avocats etc.) peuvent exercer une activité LMP. Rappelons, en effet, que la location meublée est une activité civile sur le plan juridique.

La location meublée est un local à usage d'habitation équipé des meubles nécessaires à son occupation ; elle ne doit pas comprendre de prestations para hôtelières (accueil, fourniture de linge de maison, nettoyage des locaux et service du petit déjeuner) pour ouvrir droit au statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Elle concerne donc essentiellement : la location de chambres pour étudiant, des résidences pour personnes âgées, des hébergements dans des résidences hôtelières, des chambres d'hôte ou de chambres dans des gîtes ruraux.

Les contribuables concernés

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) il faut être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) et recevoir des revenus annuels supérieurs à 23 000 euros de cette activité ou supérieurs à 50 % de ses revenus globaux.

Le registre du commerce et des sociétés s'impose dans le cadre d'une entreprise individuelle. Certains greffes continuent de refuser l'immatriculation en raison du caractère civil de l'activité : la seule présentation de la lettre de refus suffit à bénéficier de facto du statut de LMP.

L'activité LMP peut aussi s'exercer dans le cadre d'une société (SNC, EURL ou SARL de famille) : dans ce cas la société est naturellement et obligatoirement immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Notez que le statut de loueur en meublé professionnel ne peut être exercé à Paris et dans la région Parisienne (code de l'urbanisme concernant Paris et un rayon de 50 kilomètres autour, loi du 1er septembre 1948, article L .631.7 du code de la construction et de l'habitation).

La réalisation des 23 000 euros H.T annuels porte sur des loyers facturés. On tiendra compte des loyers acquis et comptabilisés et non des loyers encaissés. Ce seuil des recettes annuelles de 23 000 euros est calculé au niveau du foyer fiscal, par associé et au prorata temporis. Les impayés éventuels n'ont pas d'incidence sur le statut LMP.

Nous avons vu que le statut LMP s'applique aussi dès lors que l'on retire au moins 50 % de son revenu global : il faudra donc que l'activité LMP soit bénéficiaire, c'est-à-dire souvent l'inverse de ce qui est recherché dans ce genre de montage financier. Cela sera possible en réalité avec des contribuables ayant des revenus modestes qui auraient par exemple reçu une donation ou une succession leur permettant d'investir.

Le dispositif : obligations et avantages

Le déficit est imputable sur les revenus globaux du contribuable. Le loueur en meublé professionnel (LMP) est imposé dans la catégorie fiscale des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC). S'agissant d'une activité de gestion de patrimoine cette activité est un BIC non professionnel. Le déficit de la LMP pourra être imputé sur les autres revenus du contribuable et, partant, lui permettre de réduire ses impôts. On voit par là que le LMP ne permet pas à proprement parler de diminuer son imposition mais plutôt de se constituer un patrimoine sans aggraver son imposition.

Être loueur en meublé professionnel vous oblige à la tenue d'une comptabilité commerciale et vous soumet à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises.

Avantages

L'avantage fiscal le plus attractif du statut LMP est de pouvoir imputer les déficits d'exploitation sur le revenu global de la première année.

Vous devez pour cela opter pour le régime du réel ou à tout le moins celui du réel simplifié. Si le loueur en meublé professionnel relève obligatoirement du Micro BIC dès lors que ses revenus n'excèdent pas 76 300 euros, rien ne l'empêche d'opter pour le régime du réel ; en effet le micro-BIC n'est pas du tout avantageux, le bénéfice imposable étant égal aux loyers minorés d'un abattement forfaitaire de 68 % pour frais professionnels.

Le déficit imputable représente l'ensemble des charges locatives, les charges de propriété et de copropriété, les charges financières liées à l'acquisition, soit les intérêts d'emprunt et primes d'assurances liés à l'emprunt, les frais d'étude et de recherche et les cotisations sociales, vieillesse et allocations familiales.

S'y ajoutent les dépenses d'entretien et de réparation à condition qu'elles aient pour objet de permettre aux occupants l'usage normal de l'immeuble, sans toutefois en modifier l'agencement ou l'équipement initial.

Si la location est exercée par une SNC, une EURL ou une SARL de famille, le gérant est assujetti aux cotisations sociales. Les associés d'une SARL de famille n'exerçant pas d'activité professionnelle rémunérée en sont dispensés. Tous les associés d'une SNC doivent par contre cotiser.

Calcul de l'amortissement

Les biens liés à la location seront amortis sur le mode linéaire, soit 20 ou 25 ans pour le logement et 5 ans pour le mobilier.

Il est à noter que depuis 1996, l'amortissement ne peut être pris en compte que dans la mesure où ajouté aux autres charges déductibles, il annule les revenus imposables et ne peut donc pas par lui-même, créer de déficit reportable. L'excédent d'amortissement possible sera reporté sur les revenus de même nature des cinq années suivantes.

Si le loueur en meublé exerce par ailleurs une activité, qu'elle soit libérale, commerciale, agricole en tant que travailleur indépendant ou que gérant majoritaire d'une SARL et que son activité de loueur est déficitaire le déficit s'impute sur les bénéfices réalisés dans les autres activités pour déterminer la base de calcul de ses cotisations sociales. Pourquoi ne pas imaginer en plus de cotiser à un contrat Madelin pour compléter sa retraite ?

On voit là tout l'intérêt du statut LMP qui, en plus d'être un outil de constitution de patrimoine devient aussi un excellent outil de défiscalisation.

Les plus-values de cession

L'exonération des plus-values de cession est acquise dans le cadre du loueur en meublé professionnel dès lors que les recettes brutes locatives n'excèdent pas 250 000 euros TTC la dernière année d'exploitation après au moins cinq années d'exploitation. Au delà de cette somme l'exonération est dégressive jusqu'à 350 000 euros ensuite la plus-value est entièrement imposable.

Il est admis que le délai de cinq ans soit celui de l'activité de loueur et non celui de détention du bien. Si l'activité du loueur est exercée sous le régime d'une EURL ou d'une SARL de famille et à condition que la société ait opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes, cette exonération s'applique également.

Les plus-values de transmission à titre gratuit sont exonérées c'est ainsi qu'en cas de décès ou de donation de parts la plus-value est exonérée définitivement si l'activité est maintenue pendant au moins cinq ans.

Les droits de succession ou donation ou de donation sont calculés sur la moitié de la valeur des parts sociales.

Impôts

Exception faite des deux premières années s'ils ont investi dans le neuf, les loueurs en meublé sont exemptés de taxes foncières. Ils sont assujettis à la taxe professionnelle.

Impôt de Solidarité sur la Fortune

Les biens professionnels ne rentrent pas dans l'assiette de calcul de l'ISF. Mais attention un contribuable fortement imposé à l'impôt sur le revenu qui rechercherait le statut LMP pour obtenir un déficit imputable sur l'ensemble de ses revenus risque de ne plus pouvoir bénéficier de l'exonération de l'ISF puisqu'il ne satisferait plus à l'exigence de retirer de son activité de loueur 50 % au moins de ses revenus professionnels.


Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Les loueurs en meublé qui ne remplissent pas les conditions suivantes :
• inscription au RCS
• recettes supérieures à 23 000 euros
sont qualifiés de Loueurs en Meublé Non Professionnel (LMNP). Et cela même s'ils exercent leur activité au sein d'une Sarl de famille imposée à l'Impôt sur le Revenu (IR).

Avantage fiscal

Le déficit du Bénéfice Industriel et Commercial (BIC) est seulement reportable sur les bénéfices de même nature des six années suivantes et non sur les autres revenus du contribuable.

Le déficit ne sera donc imputé que sur des bénéfices provenant de LMNP et non comme pour la LMP sur des Bénéfices Industriels et Commerciaux d'une activité différente.

Le contribuable qui souhaiterait reporter ce déficit devra opter pour le régime du réel d'imposition.

Rappelons que n'étant pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés le Loueur en Meublé Non Professionnel ne peut pas adhérer à un Centre de Gestion.

Dispositif et avantage

Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont l'ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris charges de propriété ou de copropriété . S'y ajoutent les charges financières liées à l'acquisition, c'est-à-dire les intérêts d'emprunt et primes d'assurance liés à l'emprunt, et les éventuels frais d'étude et de recherche.
Les dépenses d'entretien et de réparation sont également prises en compte dans la mesure où elles ont pour objet de permettre aux occupants l'usage normal de l'immeuble, sans toutefois en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.

Impôts et charges

Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière , exception faite des deux premières années s'ils investissent dans le neuf.

Le Loueur en Meublé Non Professionnel doit acquitter les cotisations sociales au titre du régime des travailleurs indépendants (URSSAF).

Cession

En cas de cession, c'est le régime des plus-values des particuliers qui est appliqué. L'exonération ne sera acquise qu'au bout de quinze ans.

Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)

L'immeuble ne constitue pas un bien professionnel. Il est donc imposé à l'ISF.


Dimanche 21 Janvier 2007

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