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Loi Malraux



Loi Malraux
La Loi Malraux a été mise en place en 1962 : on la dit chaque année depuis plus de quarante ans menacée mais son originalité assortie de conditions strictes mais avantageuses en font un dispositif intéressant pour les contribuables fortement fiscalisés et domiciliés fiscalement en France.

Le principe

La loi Malraux est un dispositif fiscal nommé « secteur sauvegardé ». Elle a pour objet la restauration de logements en secteur sauvegardé (il existe 80 secteurs sauvegardés en France) ou en Zone de Protection Patrimoniale Architecturale Urbaine et Paysagère (ZPPAUP). Une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager est une portion du territoire à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d'ordre esthétique ou historique. Les ZPPAUP contribuent à la protection d'ensembles urbains et paysagers Ils doivent répondre à des critères esthétiques ou historiques. Le Préfet (après consultation du Service départemental de l'architecture et du patrimoine) et la commune concernée déterminent ensemble les prescriptions particulières en matière d'architecture et de paysage ainsi que les règles d'évolution du patrimoine étudié.

Les propriétaires d'un immeuble situé dans l'une de ces zones peuvent imputer leurs déficits fonciers résultant de leurs dépenses de restauration immobilière sans aucun plafond sur leur revenu global.

Les conditions

Les propriétaires doivent avant même d'entreprendre leur projet de réhabilitation, se constituer en Association Foncière Urbaine Libre (AFUL). Elle regroupe la copropriété et décide des travaux de réhabilitation. La loi exige la constitution de l'AFUL sauf pour certaines collectivités, société d'économies mixtes, établissement public d'aménagement ; de même un propriétaire privé unique peut intervenir, enfin une opération de réhabilitation peut se faire par l'intermédiaire d'une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Le dispositif ne peut en aucun cas être initié par un promoteur, l'administration fiscale le requalifierait immédiatement.

Un cahier des charges strictes doit être suivi par l'AFUL qui dépose une demande d'autorisation spéciale de travaux auprès des services d'urbanisme de la commune concernée. Le projet de travaux sera examiné par l'architecte des Bâtiments de France. Les travaux engagés par l'AFUL devront respecter dans les secteurs sauvegardés le plan de sauvegarde et de mise en valeur et dans les ZPPAUP faire l'objet d'une déclaration d'utilité publique.

La défiscalisation : mécanisme

L'investisseur déduit de son revenu global, sans plafonnement, l'ensemble des dépenses qui auront été nécessaires à la restauration. Les déductions doivent être pratiquées pendant l'existence légale de l'AFUL et dans l'année fiscale marquant la fin des travaux. Si les déficits constatés sont supérieurs aux revenus déclarés ils seront reportés l'année suivante sans aucune limitation de montant. Les intérêts d'emprunt et les frais accessoires à l'emprunt ne sont déductibles que des revenus fonciers et reportables les cinq années suivantes.

Le code Général des Impôts, précise dans son article 156-1-3° :

« Des déficits fonciers, lesquels s'imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ; cette disposition n'est pas applicable aux propriétaires de monuments classés monuments historiques, inscrits à l'inventaire supplémentaire ou ayant fait l'objet d'un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la "Fondation du patrimoine" en application de l'article L. 143-2 du code du patrimoine si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine ni aux nus-propriétaires pour le déficit foncier qui résulte des travaux qu'ils payent en application des dispositions de l'article 605 du code civil, lorsque le démembrement de propriété d'un immeuble bâti résulte de succession ou de donation entre vifs, effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au quatrième degré inclusivement.
Cette disposition n'est pas non plus applicable aux déficits provenant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt effectuées sur des locaux d'habitation ou destinés originellement à l'habitation et réaffectés à cet usage par leurs propriétaires et à leur initiative, ou à celle d'une collectivité publique ou d'un organisme chargé par elle de l'opération et répondant à des conditions fixées par décret, en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti en application des articles L. 313-1 à L. 313-3 du code de l'urbanisme et payées à compter de la date de publication du plan de sauvegarde et de mise en valeur. Il en est de même, lorsque les travaux de restauration ont été déclarés d'utilité publique en application de l'article L. 313-4-1 du code de l'urbanisme, des déficits provenant des mêmes dépenses effectuées sur un immeuble situé dans un secteur sauvegardé, dès sa création dans les conditions prévues à l'article L. 313-1 du même code, ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager créée en application de l'article 70 de la loi nº 83-8 du 7 janvier 1983 modifiée relative à la répartition de compétences entre les communes, les départements, les régions et l'État. Les propriétaires prennent l'engagement de les louer nus, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée de six ans. La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration.
Ce dispositif s'applique dans les mêmes conditions lorsque les locaux d'habitation sont la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés si les associés conservent les titres pendant six ans. »

Les travaux déductibles

• par dérogation, certaines dépenses qui seraient ordinairement imputables sur les revenus fonciers le deviennent sur le revenu global ; il s'agit des frais de gérance, de rémunération des concierges et des dépenses de travaux d'amélioration et d'entretien.

• les frais d'adhésion aux AFUL.

• les travaux de démolition imposés par les services qui délivrent le permis de construire et conséquemment les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions.

• les travaux de transformation en logement de tout ou partie de l'immeuble ; il ne doit pas y avoir d'agrandissement du volume total bâti de l'immeuble.

La déduction ne concerne pas la transformation en logement de locaux précédemment affectés à un usage commercial ou professionnel. Seuls les travaux prévus par le plan de sauvegarde ou la déclaration de mise en valeur sont éligibles à la déduction fiscale. A votre déclaration vous devrez joindre toutes les factures de travaux, la copie de leur autorisation, la copie du bail et le nom du locataire.

Les contraintes

Plusieurs conditions sont nécessaires pour le bénéfice du dispositif. La location du bien doit être effective dans un délai maximal de douze mois après la fin effective des travaux. Le bien doit être loué nu pendant une durée de 6 ans. Il n'y a pas de plafond imposé des ressources des locataires ni de limite de loyers. Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal de l'investisseur.

Après les 6 ans

Une fois l'engagement de location respecté et purgé le bien est considéré comme un bien ancien traditionnel. Vous avez le loisir d'opter pour le statut de Robien ou Borloo ancien, celui du micro-foncier ou simplement être soumis au régime de droit commun.

Les écueils possibles et les dangers

Une procédure non respectée entraîne de facto la requalification de l'opération et particulièrement s'il est démontré qu'il s'agit d'une vente déguisée en Vente en l'État de Futur Achèvement (VEFA).

En cas de revente au bout de six ans, sachez que le calcul de la plus-value ne tient pas compte du montant des travaux. Si vous voulez éviter une taxation important vous devrez prolonger votre attente aussi près que possible de la limite des quinze années où vous serez exempté de taxes sur la plus-value.

En fin, si les conditions du dispositif ne sont pas respectées, vous devez savoir que les déficits seront réintégrés globalement au titre de l'année N+6 et non au titre des années N et N+1, c'est-à-dire des années d'imputation des déficits. L'année N+6 ne sera pas prescrite au cas où le redressement fiscal intervient avant N+9 puisque le délai de prescription est de 3 ans.

Dimanche 21 Janvier 2007

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