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Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI)



Organismes de Placement  Collectif en Immobilier (OPCI)
Adoptés en Conseil des ministres en octobre 2005, les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) feront leur entrée sur le marché d'ici la fin de l'année 2006 ou au début de l'année 2007 (en fonction de la publication des textes d'application).


Qu’est-ce qu’un OPCI ?
Sur le même principe que les SICAV ou les FCP, l’OPCI est un organisme géré par des spécialistes chargés de placer les capitaux qui leur sont confiés pour créer un patrimoine collectif. Chaque part représente donc une fraction d'un portefeuille de titres de propriété immobilière, commun à de nombreux épargnants. Les OPCI sont gérés au jour le jour par des professionnels qui réalisent pour votre compte toutes les opérations de gestion nécessaires en fonction d’un objectif très précis qui leur a été fixé lors de la création du portefeuille collectif, si bien que vous n'avez pas à vous soucier de la gestion quotidienne. C’est le gestionnaire qui s'occupe avec professionnalisme de votre placement.

Quelle forme peut prendre un OPCI ?
Le produit doit être investi au minimum à 60% dans l’immobilier, avec plus de 10% de liquidités. L’OPCI peut donc comporter jusqu’à 90% d’actifs immobiliers. L’OPCI peut être un OPCI valeurs mobilières, c’est-à-dire une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICV) ou un OPCI revenus fonciers, c’est-à-dire un fonds de placement immobilier (FPI).

Quelle est sa fiscalité ?
Dans le cas d’un OPCI valeurs mobilières, l’OPCI prend la forme d’une SICAV dont les revenus seront fiscalisés comme les dividendes d’actions. Les cessions de parts suivent le régime des plus values de valeurs mobilières avec un seuil de cession annuelle.

Dans le cas d’un OPCI revenus fonciers, l’OPCI suit le modèle des fonds communs de placement (FCP) dont les revenus seront soumis à l’impôt sur les revenus (les intérêts d’emprunt seront déductibles). Les cessions seront soumises au régime des plus values immobilières avec taxation sur la seule partie distribuée aux associés et un abattement par durée de détention. .

Des OPCI à règles de fonctionnement allégé seront créés pour s’adapter aux dispositifs fiscaux de type Robien.

Quelle différence avec la SCPI ?
Les OPCI conservent les avantages des SCPI : permettre aux épargnants d’investir dans la pierre, même avec un mise de départ modeste, sans souci de gestion, de constituer et transmettre son patrimoine, d’obtenir des revenus réguliers, et de mutualiser ses risques.

Par rapport aux SCPI, la création des OPCI vise principalement à renforcer la liquidité du patrimoine collectif immobilier par la possibilité d’acheter et surtout de vendre des parts en permanence sans droit d’enregistrement pour cause de cession ou d’échanges de parts, tout en bénéficiant d’une gestion dynamisée et d’une fiscalité plus souple et mieux adaptée. L'OPCI pourra bénéficier d'un cadre d'investissement plus large alors que les SCPI ne peuvent aujourd'hui être investies que dans l'immobilier locatif. L'OPCI sera au contraire diversifié, le solde pourra être investi dans d'autres produits, comme les actions, les obligations, les fonds diversifiés...

Les OPCI se présentent donc comme les successeurs naturels des SCPI : une période de transition de 3 à 5 ans permettra aux actuelles SCPI et à leurs porteurs de parts de se placer sous le régime des OPCI, sans frais et en conservant les avantages fiscaux déjà acquis auparavant.

Samedi 20 Janvier 2007

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